Het gaat om de meest recente nota woningbouw van de gemeente die het Edese college aan de raad heeft gestuurd. Het stuk komt volgend jaar in de gemeenteraad aan de orde als onderdeel van het ‘Ontwikkelkader Ede Stad’. In die nota valt onder andere te lezen dat de plannen voor woningbouw tot 2040 in de gemeente Ede een trendbreuk zit in het gebouwde woningtype. De gemeente bouwt namelijk meer appartementen, omdat dat veel behoefte aan is. Voorheen voerden eengezinswoningen de boventoon.
De nieuwbouwwoningen of -appartementen die klaar zijn waren in 2024 voor 46% ‘betaalbare woningen’. In januari dit jaar ging de gemeente van start met een nieuwe beleidsregel die stelt dat 60% van de woningen in bouwprojecten betaalbaar moet zijn, en minstens de helft sociale huur. Momenteel bouwt de gemeente slechts 49% betaalbare woningen. De beleidsregel klinkt dus goed, maar de uitvoering is nog onvoldoende. Waar het knelt is onder andere in de kleine bouwprojecten. Daarom kwam de gemeente dit jaar met nieuw beleid dat stelt dat woningbouwprojecten van 10 tot 30 woningen ook helemaal kunnen bestaan uit betaalbare koopwoningen. Dit moet zorgen dat die 60 procent alsnog wordt gehaald.
Uit een recent regionaal woningbehoefteonderzoek blijkt verder dat in Ede tot en met 2035 de druk het hoogst is in de categorie betaalbare woningen. Voor de sociale huur ligt het doel op schema, maar voor de betaalbare koop en middenhuur zijn extra impulsen nodig.
Onrendabele top
En dan is er nog de ‘onrendabele top’. Dat is het tekort bij de bouw van (sociale) huurwoningen, omdat de investeringskosten hoger zijn dan wat je uit de gereguleerde, en dus relatief lage, huurinkomsten kunt terugverdienen.
Er ontstaat dus een gat (de top) dat de gemeente moet zien te dichten met subsidies, eigen vermogen of andere middelen. Landelijk gezien is er bij ongeveer de helft van de woningbouwprojecten sprake van een onrendabele top van gemiddeld € 9.000 per woning. Probleem is dat gemeenten deze kosten vak niet zelf kunnen dragen. Eigenlijk is er structurele steun van het Rijk en/of provincie nodig, maar dat lukt meestal niet. Gemeenten, en dus ook Ede, krijgen vaak wel incidenteel geld, maar weten voor de langere termijn dus niet waar ze aan toe zijn.
Dan is er nog de te kleine capaciteit van het elektriciteitsnet. Liander en TenneT zijn druk bezig, maar het gaat vaak niet hard genoeg om nieuwe woningen en bedrijven op tijd te voorzien van een stroomaansluiting. En verder speelt ook stikstof een rol, zeker in Ede, waar je dichtbij natuurgebieden zit.
Niet uitbreiden maar inbreiden
Een ander knelpunt is het tekort aan ambtelijke capaciteit. Ook hier biedt het Rijk alleen incidentele steun en dat vertraagt de voortgang van woningbouwprojecten. De gemeente streeft in zowel Ede als de omliggende dorpen intussen naar de bouw van 15.000 woningen tot 2040. Dit komt neer op 10.000 woningen in de kern Ede. Daarvan zijn er al een slordige 2000 woningen in de periode tot en met 2024 gerealiseerd.
Omdat uitbreiden lastig is, vanwege de ligging van de gemeente Ede bij Natura 2000-gebieden, moet Ede niet uitbreiden naar inbreiden: van grote huizen een aantal kleinere maken of leegstaande winkelpanden ombouwen tot woningen. In 2024 leidde dit beter benutten van de bestaande voorraad al tot een kwart meer woningen.
Wanneer de plannen voor woningbouw in de gemeente precies aan de orde komt in de gemeenteraad is dus nog niet bekend. Zeker is wel dat het dit jaar niet meer gaat gebeuren.
